Der Immobilienmarkt: Wo stehen wir heute, und wo geht die Reise hin?
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist sehr transparent, denn nach den gesetzlichen Vorschriften ist eine Abschrift jedes Kaufvertrags vom Notar an den Gutachterausschuss zu übermitteln. Der verarbeitet diese Zahlen und erstellt den sogenannten Marktbericht. Mit fast 70 Seiten, die auch verschiedene Teilmärkte und Stadtteile berücksichtigen, ist dieser Bericht sehr umfangreich und für uns als Makler ein wichtiges Handwerkszeug im Rahmen der Wertermittlung.
In München wurden 2018 rund 11.700 Immobilientransaktionen getätigt, etwa zwei Prozent weniger als 2017. Die Immobilienverkäufe gingen also zurück, aber das Transaktionsvolumen ist um etwa fünf Prozent gestiegen. Daraus erkennt man, dass die Immobilienpreise in München 2018 erneut gestiegen sind: weniger Verkäufe, aber zu einem höheren Preis.
Was heißt das ganz konkret für die Teilmärkte:
Eigentumswohnungen, ob Neubau oder Bestand, wurden etwa um acht Prozent teurer. Für Reihen- und Doppelhäuser stieg der Preis circa um fünf Prozent – für Neubauten etwa um zehn Prozent. Bei Einfamilienhäusern konnten wir ebenfalls große Preissteigerungen erkennen – natürlich abhängig von der jeweiligen Lage. Für wiederverkaufte Einfamilienhäuser in guten und besten Wohnlagen mit Kaufpreisen über 2,0 Millionen Euro, Baujahre bis 2011, wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von circa Euro 13.000,-/m² erzielt. Die gesamte Streubreite lag hierbei zwischen rund Euro 7.000,- bis Euro 35.900,- m² Wohnfläche. Besonders stark stieg der Preis in ganz München für Grundstücke für Einfamilienhäuser mit circa zwölf Prozent.
Das heißt, bis ins Jahr 2018 konnte man eine rasante Preisentwicklung auf allen Immobilienteilmärkten in München beobachten: Eine Eigentumswohnung in durchschnittlich guter Lage verteuerte sich von Euro 3.550,- im Jahr 2007 auf Euro 8.100,- im Jahr 2018 – pro Quadratmeter! In besten Lagen sogar bis auf Euro 14.000,-/m2 und höher. Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist im ersten Halbjahr 2019 die Anzahl der Kaufverträge gegenüber dem Vorjahreszeitraum um insgesamt sieben Prozent zurückgegangen. Der Geldumsatz ging zwar um 14 Prozent zurück, allerdings waren in Teilmärkten Preissteigerungen festzustellen.
Wir von RÖTHIG & RÖTHIG beobachten zwei Tendenzen: eine geringere Kaufpreissteigerung bei Eigentumswohnungen und ein zurückhaltenderes Verhalten der Kaufinteressenten. Es werden keine schnellen Kaufentscheidungen getroffen, und der Interessent besichtigt mehrere vergleichbare Immobilien. Außerdem üben insbesondere Kapitalanleger Zurückhaltung. Der Grund sind die Mietpreisbremse und die dadurch geringer ausfallende Rendite.
Wir beobachten allerdings auch Immobilienverkäufer, die in ihren Preisvorstellungen bereits eine Wertsteigerung einpreisen. Dies ist natürlich eine Spekulation in die Zukunft, die der Kaufinteressent nicht akzeptiert. Er zahlt den gegenwärtigen Preis und nicht mögliche Zukunftsvisionen.
Was die Zukunft bringt, wissen auch wir nicht. Einige Marktteilnehmer erwarten weitere Preissteigerungen. Sie setzen auf Wirtschaftswachstum, Vollbeschäftigung und auf die Berechenbarkeit der politischen Entscheidungsträger und anhaltende Niedrigzinsen. Andere, wie beispielsweise die Bundesbank und die Wirtschaftsweisen, mahnen nicht nur zur Vorsicht, sondern gehen von einer anstehenden Immobilienblase aus.
Damit stehen sie nicht allein. Die UBS Bank hat beispielsweise mit ihrem Global Real Estate Bubble Index die Stadt München bei den gefährdeten Regionen ganz oben auf die Liste gesetzt – noch vor Toronto und Amsterdam. Die UBS spricht von sogenannten Preisübertreibungen am Markt.
Immobilienbesitzer in den Metropolen können sich aber zumindest mit zwei weiteren Fakten aus dem UBS-Index trösten: Zum einen sei die Kreditvergabe bedeutend strenger als vor der Finanzkrise. Zum anderen haben sich Investitionen in Großstädten immer gelohnt, denn Immobilieninvestoren sind keine kurzfristigen Anleger, sie nehmen auch einen kurzfristigen, kleinen Abschwung hin.
Das sind unsere persönlichen Empfehlungen:
1. Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, dann in der Stadt und nicht in Randregionen, die wären bei einer Marktbereinigung eher betroffen als die Metropole.
2. Man muss beim Kauf als Kapitalanlage die Mietpreisbremse beachten. Sollte das Kaufobjekt unvermietet sein, muss der letzte Mietvertrag vorgelegt werden. So kann man diesen Mietzins in die Kalkulation einbeziehen.
3. Eine leer stehende Wohnung – beispielsweise im Falle einer Erbschaft – sollte professionell bewertet werden. Danach kann man entscheiden, ob ein Verkauf infrage kommt. Viele Kaufinteressenten sind Eigennutzer, man erzielt also für eine freie Immobilie einen deutlich höheren Preis.
4. Nach Ablauf der Spekulationsfrist sollte man zuerst prüfen, ob es sich lohnt, einen möglichen Gewinn mitzunehmen: „Zum Aussteigen wird nicht geläutet“, sagt schon eine alte Börsenweisheit.
5. Sollten Sie in Erwägung ziehen, Ihre Immobilie zu verkaufen, denken Sie bitte stets daran: Es handelt sich womöglich um Ihren höchsten Vermögenswert, deswegen sollten Sie unbedingt umfassende und vor allem professionelle Beratung hinzuziehen.
Wir wünschen Ihnen
auf jeden Fall viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.
Ihre Kathrin und Ihr Thomas Röthig
